Comment calculer la rentabilité locative ?

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Tout le monde vous le dira : investir dans la brique fait partie des meilleurs placements financiers à ce jour. Et c’est particulièrement vrai en regard des taux d’intérêt des carnets de dépôt exceptionnellement bas actuellement. Dès lors, tirer le meilleur parti d’un investissement immobilier par le biais de la location peut s’avérer lucratif à court et long terme.

Tordons le cou à une idée reçue : il n’est pas nécessaire de rouler sur l’or pour investir dans l’immobilier. Certes, si vos revenus de départ sont modestes, vous ne pourrez sans doute pas acheter votre maison et investir dans le locatif en même temps. Il faut faire un choix.

Si vous optez pour l’investissement, voici quelques conseils utiles :

 

1) Achetez bien!

Négociez le prix de vente le plus bas dès le départ, en tenant compte des prix du marché. La règle est simple : vous devez faire un bénéfice dès l’achat, pas à la revente. Si vous achetez trop cher, et même en gérant votre bien de manière optimale, la rentabilité n’est pas garantie.

 
2) Informez vous sur les tendances du marché de la location

Avant d’investir pour un projet locatif, sondez l’offre et la demande du marché actuel. Quel est le loyer moyen pour un bien similaire dans la même commune ? N’achetez pas un bien si les perspectives de loyer sont égales ou inférieures à votre remboursement mensuel de l’hypothèque. Ce serait la catastrophe assurée!L’idéal serait un loyer supérieur de 15% à la mensualité de remboursement du prêt permettant de payer les frais fixes.

 

3) Calculez le rendement

Il est indispensable de faire une estimation réaliste du revenu locatif. Pour se faire, deux types de calcul existent : la rentabilité brute et la rentabilité nette.La rentabilité brute ne tient pas compte des frais d’acquisition, de gestion et d’entretien du bien immobilier mais prend uniquement en compte les loyers. Or, un investissement immobilier nécessite des frais pour pouvoir continuer à être loué aux prix du marché ou pour le valoriser. Le calcul de rentabilité brute à lui seul peut donc être trompeur.

 
Comment se calcule la rentabilité nette ?

La rentabilité nette est obtenue par le calcul suivant : On multiplie par 10 le loyer mensuel et on divise ce chiffre par le prix d’acquisition total (prix d’achat + frais)

 
Pourquoi multiplier par 10 les loyers alors qu’il y a 12 mois dans une année ?

On estime que les différents frais à prévoir par un propriétaire pour la gestion de son bien représentent 1 à 2 mois de loyer comprenant :

- Le précompte immobilier : c’est l’impôt dû tous les ans par le propriétaire d’un bien immobilier.

- Les changements de locataires : on compte qu’un bien présente un vide locatif d’environ un mois tous les 3 ans.

- Les frais de gestion éventuels si la gestion est faite par un tiers.

- Les charges non récupérables auprès des locataires comme les honoraires de syndic.

- Les travaux d’entretien et les coûts d’aménagement (peinture, stores, meubles …etc.)

 

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